O que é a convenção do condomínio?

A convenção de um condomínio é um documento público que dispõe sobre o funcionamento e determinações burocráticas do condomínio, discriminando cada área de uso (se individual ou coletiva), a forma de administração, de rateio de despesas e as regras de realização das Assembleias. Possui caráter estatutário/institucional, sendo um ato-norma que vincula a todos que ingressam nos limites do condomínio. Assim como indica o artigo 1.333 caput do novo Código Civil:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

O registro da convenção em cartório é necessário apenas para torná-la valida perante terceiros, para dar publicidade ao documento. Enquanto não registrada, a convenção do condomínio somente é eficaz para regular as relações existentes entre os condôminos, como afirmado pela Súmula 260 do STJ:

RECURSO ESPECIAL N. 33.982-RJ (93.9900-0) Relator: Ministro Barros Monteiro Recorrente (s): Jacob Josef Zagman Recorrido (s): Condomínio do Parque Residencial Jardim Botânico Advogados: Décio Nunes Teixeira e outros e Albino Pereira da Rosa e outro EMENTA Condomínio. Impugnação quanto a sua existência no local. Qualificação jurídica conferida pelo decisório recorrido segundo a análise do quadro probatório. – Acórdão que proclama a existência do condomínio conforme perquirição feita junto ao conjunto probatório reunido na causa. Incidência da Súmula n. 279-STF (Súmula n. 7-STJ). – É inadmissível o recurso especial quando a decisão recorrida não tiver ventilado a questão federal suscitada (Súmula n. 282-STF). – O registro da Convenção Condominial imprime validade contra terceiros, não sendo requisito obrigatório inter partes. – Dissídio de julgados que não se aperfeiçoa. Recurso especial não conhecido.

A observância da convenção não só obriga os proprietários, mas também os inquilinos e todas aquelas pessoas que adentrem aquela unidade habitacional. O proprietário será responsável em caso de descumprimento de quaisquer normas da convenção, seja por inquilino, parentes, prestadores de serviços. Aquelas pessoas que adentram o condomínio.

Autor: DR. FLÁVIO VARELA TORRES JÚNIOR

Dr. Flávio Roberto Varela Torres Junior é bacharel em Direito pela Faculdade Maurício de Nassau (Recife/PE), pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade Cândido Mendes (Rio de Janeiro/RJ), especialista em Direito Condominial e Consultoria Empresarial, advogado Diretor do escritório Varela Torres Advocacia, Sócio Diretor da empresa Varela Torres Recuperação de Crédito, sócio Diretor da empresa Garantecred, Youtuber do canal Varela Torres Advocacia, palestrante, apresentador do Programa Varela Torres – Momento Jurídico, que vai ao ar na Rede Capital - Canal Promessas, inscrito na OAB Seccional de Goiás, pelo número 39.091.